Huur eiendom vs `n tweede huis

Die meeste mense verstaan ​​wat `n primêre woning is en hoe die IRS dit behandel, maar tweede huise is meer verwarrend. Tweede huise wat jy gebruik, is heeltemal anders as `n tweede eiendom wat jy besit en gebruik as `n belegging. Die feit dat baie mense die twee kategorieë meng, kan bepaal hoe om `n eiendom ingewikkeld te behandel.

Huur eiendom of tweede huis?

As jy nie probeer om `n eiendom uit te huur en dit vir jou eie voordeel te gebruik nie, is dit `n tweede huis. As jy nooit woon of selfs vakansie in `n eiendom, maar hou dit vir beleggingsdoeleindes, dit is `n huur huis. Hierdie IRS gee jou ook `n bietjie leeway. Byvoorbeeld, jy kan jou tweede huis vir soveel as 14 dae per jaar huur en die inkomste sak sonder om dit vir belastingdoeleindes in `n huur eiendom te maak. Omgekeerd, as jy in `n huurwoning woon terwyl jy dit herstel of verbeter, beskou die IRS nie daardie dae as persoonlike gebruik nie. As jy `n huur eiendom gebruik vir persoonlike doeleindes, kan jy dit ook tussen die twee kategorieë toeken. Met ander woorde, as jy 20 dae per jaar spandeer in `n eiendom wat jy 80 dae lank verhuur, behandel die IRS dit 20 persent as `n tweede huis en 80 persent as huur eiendom.

Belasting Behandeling van Tweedehuise

Tweede huise kry gewoonlik dieselfde manier as jou eerste huis. As u die eiendomsbelasting van u eerste huis af kan afskryf, kan u die eiendomsbelasting van u tweede huis afskryf. Dieselfde reël geld vir jou verbandbelang en die perke wat die IRS oplê. U kan die rente van tot $ 1 miljoen in verbandskuld afskryf wat aangegaan is om eiendom te koop of om dit te verbeter. U kan ook die rentekoers op tot $ 100,000 van "huiskwaliteitskuld" afskryf, wat skuld teen u eerste of tweede huise geplaas word vir enigiets anders as om dit te koop of te verbeter. Hierdie perke word nie per tuisbasis opgelê nie, maar op `n algehele grondslag, dus as jy $ 1,3 miljoen tussen jou twee huise skuld, kan jy net die rente op jou eerste $ 1 miljoen in verbandskuld en $ 100,000 in huiskwaliteitskuld afskryf. .

Belasting Behandeling van huurhuise

Huurhuise word as eiendomsbeleggings beskou, wat beteken dat jy nie beperk is tot hoeveel rente jy kan afskryf nie. U rapporteer u inkomste en uitgawes uit u huurhuise op die Bylae E-vorm, wat u toelaat om net omtrent elke uitgawe wat u aangaan met die besit van die eiendom, af te trek. Die enigste ding waaraan jy belasting betaal, is die wins wat jy ná die uitgawes op die huis verdien. As jy geld verloor in die huis, kan jy die verlies gebruik om inkomste uit ander beleggings eiendoms eiendomme te vergoed of tot $ 25,000 van die verlies teen ander inkomste te eis. Om hierdie "passiewe aktiwiteitsverlies" ten volle te kan eis teen u inkomste moet u `n aangepaste bruto inkomste van $ 100,000 of minder hê, aangesien die vermoë om daardie verlies te dra, met $ 1 gedaal word vir elke $ 2 van inkomste bo $ 100,000 en is heeltemal uitgefaseer op inkomste van meer as $ 150,000.

Dubbele gebruik Eienskappe

As u `n eiendom met dubbele gebruik het, wat tegnies enige eiendom is wat u meer as 14 dae per jaar verhuur, wat u ook gebruik, vereis die IRS u om u gebruik uit te deel. Om dit te doen, kombineer die aantal dae wat jy die eiendom aan derde partye verhuur met die aantal dae wat jy daarin woon, met uitsondering van dae wat jy in die eiendom is wat daarop werk. Vind die proporsionele deel van die dae dat die eiendom `n huur eiendom is en die deel dat dit `n persoonlike gebruiksgoedere is. Gebruik daardie persentasies om koste toe te ken. Dus, as jy die eiendom 25 persent van die tyd gebruik, kan jy een kwart van die verbandbelasting en eiendomsbelasting as `n persoonlike aftrekking eis. U kan ook 75 persent van die eiendom se uitgawes eis as uitgawes om huurinkomste op u Bylae E te verreken. Die een nadeel aan `n eiendom met dubbele gebruik is dat u geld daaraan verloor en u spandeer meer as 14 dae of 10 persent van die tyd dat dit in `n jaar in die eiendom gebruik word, kan jy nie enige verlies op die eiendom gebruik om ander inkomste te verreken nie.

Verkoop van `n tweede huis

Die IRS se vrygewige kapitaalwins-uitsluitings dra nie by tot tweede huise nie. Wanneer jy jou tweede huis vir `n wins verkoop, sal jy kapitaalwinsbelasting op jou wins moet betaal. Die manier om dit te doen is om jou tweede huis in jou eerste huis te draai. As jy dit kan doen, sal jy `n gedeelte van jou winste kan beskerm teen kapitaalwinsbelasting. Die proses om dit te doen is ingewikkeld. Daarom sal `n rekenmeester raadpleeg om u belasting en u ouditrisiko te verminder.

Verkoop van `n huurhuis

Wanneer u `n eiendom verkoop wat `n huurhuis is, moet u kapitaalwinsbelasting op die wins betaal, tensy u van plan is om die fondse te herbelê in ander beleggingseiendomme. As u van plan is om dit te doen, sal u moontlik `n Artikel 1031 belastinguitgestelde ruil kan doen waar u, indien u sekere IRS-reëls oor die oordrag en die tydsberekening volg, u belasting op kapitaalwins uitstel. Alhoewel dit moontlik is om dit te doen met `n huurhuis wat u ook as `n persoonlike koshuis gebruik het, is die IRS se reëls hierin ingewikkeld. Dit is baie belangrik dat u die advies van `n rekenmeester of belastingadvokaat soek wat met 1031-uitruilings ervaar word. Doen dit so ver van vooraf as moontlik.

Deel op sosiale netwerke: